Амурский район

Гостевских Виктор Петрович, г. Амурск.

Возможно ли выйти с инициативой в Законодательную Думу Хабаровского края, а они в свою очередь в Государственную Думу о внесении изменений в Жилищный Кодекс РФ в частности о том, что снятие средств за оказание работ и услуг производится только после подписания председателем совета МКДакта выполненных работ. Чтобы у каждого дома был свой счет на ремонт и содержание.

Поставленный Вами вопрос урегулирован Жилищным кодексом Российской Федерации (далее – ЖК РФ)

Статьей 189 ЖК РФ определено, что проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Данным решением, в том числе, должно быть определено лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

Основанием для перечисления региональным оператором средств по договору на оказание услуг и (или) выполнение работ по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии со статьей 190 ЖК РФ, является акт приемки выполненных работ. Такой акт приемки должен быть согласован с органом местного самоуправления, а также с лицом, которое уполномочено действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме (в случае, если капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится на основании решения собственников помещений в этом многоквартирном доме).

Предлагаем Вам направить копию протокола решения общего собрания собственников помещений Вашего дома, определяющего лицо, уполномоченное на взаимодействие с региональным оператором и на участие в приемке выполненных работ по капитальному ремонту.

1.    Тангин Анатолий Михайлович,г. Амурск.

При заочном голосовании требуется заполнить бюллетени, в которых необходимо указать, адрес, № квартиры, Ф.И.О., документ на собственность квартиры. Эти данные являются конфиденциальными. Не каждый гражданин согласен их предоставлять, где получить эти данные? И не будет ли это противозаконно?

Требования к оформлению решений собственников по вопросам, поставленным на заочное голосование, содержит ч. 3 статьи 47 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), согласно которой в таком решении должны быть указаны:

- сведения о лице, участвующем в голосовании; (Ф.И.О. для физического лица или наименование юридического лица, если собственником помещения является юридическое лицо);

- сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме (таким документом могут быть свидетельство о государственной регистрации права собственности, либо договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации квартиры, либо иной документ, являющийся основанием возникновения права собственности на помещение. ЖК РФ не устанавливает обязанности по указанию реквизитов таких документов);

- решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался" (варианты голосования по вопросам повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался", указываются один раз по отношению к каждому из данных вопросов, поскольку в ином случае решение может быть признано недействительным).

Из судебной практики по рассмотрению вопросов о признании решений собственников недействительными следует, с что само по себе отсутствие в решениях собственниках полных сведений о документах, подтверждающих право собственности лица, участвующего в голосовании, безусловным основанием для признания недействительным решения общего собрания собственников не является.

2.От имени жителей п. Известковый, Амурского района.

 Просим провести проверку деятельности обслуживающей организации ООО «Спутник».

С мая 2014 года по октябрь 2014 года  жителям МКД начислялась плата за услуги «обслуживание жилья», фактически никакие услуги, кроме вывоза мусора не предоставлялись. В связи с низкой заработной платой в ООО «Спутник» отсутствовали плотники, электрики, сантехники. Жильцы все работы выполняли сами за свой счет, однако квитанции на оплату получали от ООО «Спутник». Население требует перерасчета за недоказанные в этот период услуги.

Согласно п. 4.3 Положения о министерстве жилищно-коммунального хозяйства Хабаровского края (далее – министерство), утвержденного постановлением Правительства края от 06.05.2006 № 69-пр, министерство не наделено полномочиями по осуществлению функций контроля и надзора за соблюдением законодательства в жилищных правоотношениях и предоставлением жилищно-коммунальных услуг населению края.

В соответствии с п.п. 3.1.2.10 п. 3.1 раздела3 Положения о главном контрольном управлении Правительства Хабаровского края (далее – ГКУ), утвержденного постановлением Правительства края от 16.10.2012 № 371-пр, ГКУ осуществляет региональный государственный жилищный надзор, проводит в установленном порядке проверки юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, привлекает виновных лиц к административной ответственности в соответствии с действующим законодательством.

Для проведения проверки действий обслуживающей организации (ООО "Спутник") заявитель имеет право обратиться в Главное контрольное управление Правительства Хабаровского края (г. Хабаровск, Амурский бульвар, 43, тел. 40-23-58).

В случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, производится перерасчет платы за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

Заявление об изменении размера платы может быть направлено в обслуживающую организацию в письменной или устной форме в течение 6 месяцев после соответствующего нарушения.

Факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ отражается в акте нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ. Указанный акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Солнечный район

Председатель Совета МКД НемоваJIюдмилаBасильевна,п. Солнечный

1. В квартире проживают  молодые люди, они разведены. По суду определено долевое участие по оплате коммунальных услуг, отец не живет в квартире, и его доля не оплачивается, долг по оплате увеличивается, в квартире проживает другой человек. Как поступить с задолженностью?

В соответствии со ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

В случае наличия задолженности за жилищно-коммунальные услуги, задолженность взыскивается в судебном порядке.

Вступившее в законное судебное решение, которое должник не выполняет добровольно, исполняется службой судебных приставов-исполнителей.

На основании ст. 68 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", в целях исполнения судебного решения, судебный пристав-исполнитель вправе обращать взыскание на заработную плату, пенсию, стипендию и иные виды доходов должника.

1. Онацкая Т.В. п. Солнечный

Имеет ли право управляющая компания снимать (до настоящего времени) со счета дома деньги в счет погашения стоимости ремонта, проведенного в 2010 году, без согласия жильцов?

В соответствии со ст. 44 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений, в том числе о проведении капитального и текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме, направлениях и объемах расходования средств.

Из указанной нормы следует, что решение вопросов о расходовании средств должно быть принято на общем собрании собственников.

На основании изложенного Управляющая компания не имеет право использовать денежные средства на погашение стоимости ремонта, проведенного в 2010 году, без решения собственников помещений в многоквартирном доме.

Председатель Совета МКД Сукманова Т.Н. п. Солнечный

Почему за тепловую энергию берут ОДН? Где эти нужды находятся?

В соответствии с п. 40 постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" потребитель коммунальных услуг в многоквартирном доме в составе платы за коммунальные услуги отдельно вносит плату за коммунальные услуги, предоставленные потребителю в жилом или в нежилом помещении, и плату за коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в многоквартирном доме, за исключением коммунальной услуги по отоплению.

Постановлением Правительством РФ от 16.04.2013 № 344 "О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам предоставления коммунальных услуг" норматив потребления коммунальной услуги по отоплению на ОДН отменен, плата не взимается.

В соответствии с предоставленными ООО "Расчетно-кассовый центр" квитанциями, плата за отопление на ОДН по жилому помещению № 38 многоквартирного дома № 12 по ул. Геологов р.п. Солнечный не взимается.

 Почему берут ОДН за горячую и холодную воду, если в подъездах нет кранов, мы не пользуемся водой, подъезды не моются?

В соответствии с Жилищным кодексом РФ (ст. 157), Правилами предоставления коммунальных услуг, утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" (далее – Правила) размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из экономически обоснованных тарифов, установленных  для ресурсоснабжающих организаций, и объемов потребляемых коммунальных услуг, определяемых по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых в установленном порядке.

Многоквартирный дом № 12 по ул. Геологов р.п. Солнечный общедомовыми приборами учета горячей и холодной воды не оборудован (далее – ОДПУ), объем горячего и холодного водоснабжения, потребленного на ОДН, рассчитывается исходя из нормативов потребления коммунальных услуг.

Нормативы потребления коммунальных услуг горячего и холодного водоснабжения на ОДН утверждены постановлением Правительства Хабаровского края от 31.10.2012 № 388-пр "Об утверждении нормативов потребления коммунальных услуг холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, нормативов потребления коммунальных услуг при использовании земельного участка и надворных построек" (в ред. от 20.05.2013 № 127-пр).

Нормативы потребления коммунальных услуг на ОДН включают расходы коммунальных ресурсов, необходимые для соблюдения правил пользования жилыми помещениями и содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также требований технической эксплуатации внутридомовых инженерных систем (п. 29 постановления Правительства РФ от 23.05.2006 г. № 306 "Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг").

В соответствии с Правилами при предоставлении в расчетном периоде потребителю в жилом или нежилом помещении или на ОДН в много-квартирном доме коммунальной услуги ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, а также при перерывах в предоставлении коммунальной услуги для проведения ремонтных и профилактических работ в пределах установленной продолжительности перерывов размер платы за такую коммунальную услугу за расчетный период подлежит уменьшению вплоть до полного освобождения потребителя от оплаты такой услуги.

При перерывах в предоставлении коммунальной услуги, превышающих установленную продолжительность, а также при перерывах в предоставлении коммунальной услуги для проведения ремонтных и профилактических работ в пределах установленной продолжительности перерывов размер платы за такую коммунальную услугу, рассчитываемый при отсутствии ОДПУ, индивидуального или общего (квартирного) прибора учета соответствующего вида коммунального ресурса, снижается на раз-мер платы за объем непредставленной коммунальной услуги.

Объем непредставленной в течение расчетного периода коммунальной услуги на ОДН в многоквартирном доме при отсутствии ОДПУ соответствующего вида коммунального ресурса рассчитывается исходя из продолжительности непредставления коммунальной услуги и норматива потребления коммунальной услуги на ОДН.

Перерасчет платы за коммунальные услуги производится только на основании акта, составленного и подписанного исполнителем коммунальных услуг (или ресурсоснабжающей организацией) и потребителем коммунальных услуг.

Демидюк Лилия Aвтономовна, п. Солнечный

В каждом подъезде дома №41 по ул. Строителей в п. Солнечный установлены общедомовые приборы учета электрической энергии. Но почему электроснабжающая организация их не принимает и не опломбирует. Хотя по этому счетчику на квартиру выходит от 2 до 5 кВт, а они выставляют от 10 до 48 кВт. Это законно?

По информации Филиала «Хабаровскэнергосбыт» ОАО «ДЭК» прибор учета электрической энергии, установленный в подъезде дома по решению собрания собственников  и управляющей компании ООО «Солнечный-2», не может быть использован в качестве расчетного при определении размера платы за ОДН, поскольку Правилами о предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными Постановлением Правительства РФ № 354 от 06.05.2011 г., предусмотрен порядок расчета платы исключительно по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета, фиксирующего объем потребления по многоквартирному дому в целом.

Расчет размера платы за ОДН в многоквартирном доме № 41 по ул. Строителей в п. Солнечный осуществляется на основании показаний общедомового прибора учета электроэнергии.

Показания прибора учета, установленного в подъезде дома, могут быть использованы с целью контроля объемов потребления по подъезду, с целью выявления несанкционированных подключений к внутридомовой системе электроснабжения, но данные этого прибора учета для расчета ОДН не используются

Какое может быть ОДН на воду и канализационные стоки?

В соответствии с Жилищным кодексом РФ (ст. 157), Правилами предоставления коммунальных услуг, утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из экономически обоснованных тарифов, установленных  для ресурсоснабжающих организаций, и объемов потребляемых коммунальных услуг, определяемых по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых в установленном порядке.

Многоквартирный дом № 41 по ул. Строителей общедомовыми приборами учета горячей и холодной воды не оборудован (далее – ОДПУ), объем горячего и холодного водоснабжения, потребленного на общедомовые нужды (далее – ОДН), рассчитывается исходя из нормативов потребления коммунальных услуг.

Нормативы потребления коммунальных услуг горячего и холодного водоснабжения на ОДН утверждены постановлением Правительства Хабаровского края от 31.10.2012 № 388-пр "Об утверждении нормативов потребления коммунальных услуг холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, нормативов потребления коммунальных услуг при использовании земельного участка и надворных построек" (в ред. от 20.05.2013 № 127-пр).

Нормативы потребления коммунальных услуг на ОДН включают расходы коммунальных ресурсов, необходимые для соблюдения правил пользования жилыми помещениями и содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также требований технической эксплуатации внутридомовых инженерных систем (п. 29 постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 г. № 306 "Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг").

Постановлением Правительством РФ от 16.04.2013 № 344 "О внесении изменений в некоторые акты правительства Российской Федерации по вопросам предоставления коммунальных услуг" норматив потребления коммунальной услуги по водоотведению на ОДН отменен с 01.06.2013 г., плата не взимается.

 Для 5- этажного многоквартирного дома с централизованным холодным, горячим водоснабжением, водоотведением, оснащенного ванными с душем, раковиной, мойкой кухонной, унитазом, установлен норматив потребления горячего и холодного водоснабжения на ОДН соответственно – 0,0754 куб. м и 0,0556 в месяц на 1 кв. м общей площади помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме.

При наличии ОДПУ в многоквартирном доме объем холодной (горячей) воды, потребленный на ОДН, определяется исходя из показаний ОДПУ и распределяется пропорционально доле площади жилого (нежилого) помещения в общей площади всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

При этом, с 01.08.2013г. согласно п. 44 Правил распределяемый между потребителями объем коммунальной услуги на ОДН не может превышать объема, рассчитанного исходя из нормативов потребления, за исключением случаев, когда общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, проведенным в установленном порядке, принято решение о распределении объема коммунальной услуги в размере превышения объема коммунальной услуги, предоставленной на ОДН, опреде-ленного исходя из показаний коллективного ОДПУ, над объемом, рассчитанным исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на ОДН, между всеми жилыми и нежилыми помещениями пропорционально размеру общей площади каждого жилого и нежилого помещения.

Чурсина Л.П. п. Солнечный

Из какого расчета взята социальная норма по электроэнергии?

В настоящее время размер социальной нормы расхода электроэнергии на территории Хабаровского края не установлен.

Почему при расчете ОДН по электроэнергии берется площадь мест общего пользования, включая площади, где не предусмотрено электроснабжение?

Многоквартирный дом № 41 по ул. Строителей в р.п. "Солнечный" оборудован общедомовым прибором учета электрической энергии (далее - ОДПУ).

Объем электрической энергии, потребленный на ОДН, при наличии ОДПУ в многоквартирном доме определяется исходя из показаний ОДПУ и распределяется пропорционально доле площади жилого (нежилого) помещения в общей площади всех жилых и нежилых помещений в много-квартирном доме по формуле № 12 п. 13 Приложения № 2 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов".

Статьей 36 Жилищного кодекса РФ определен перечень помещений, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома (далее – Перечень). Согласно Перечню к местам общего пользования относятся помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, а именно: лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации.

По информации филиала ОАО "Дальневосточная энергетическая компания" – "Хабаровскэнергосбыт" расчет объемов потребления коммунальной услуги по электроснабжению на ОДН производится в соответствии с указанным перечнем, на основании данных о площади помещений, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома, представленных управляющей компанией ООО "Солнечный 2".

 О капитальном ремонте общего имущества многоквартирных домов. Почему никто не приглашает собственников жилых помещений к участию в составлении акта технического состояния дома. Отсутствует информация по срокам и видам ремонтных работ?

Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах невозможно организовать и провести без участия собственников помещений в этих домах.

В случае, если формирования фонда капитального ремонта в отношении Вашего дома осуществляется на счете регионального оператора, предлагаем Вам на общем собрании определить лицо, уполномоченное на взаимодействие с региональным оператором, и направить протокол общего собрания региональному оператору, с указанием контактных телефонов данного лица. Уполномоченное собственниками помещений многоквартирного дома лицо может привлекаться региональным оператором, в том числе, и к участию в составлении дефектных ведомостей, которые необходимы для определения объемов и стоимости работ по капитальному ремонту.

Виды работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов, а также сроки их проведения определены Программой капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Хабаровского края на 2014 – 2043 годы, утвержденной постановлением Правительства края от 30.12.2013 № 479-пр.

Розова Т.Б. п. Солнечный

Как решить вопрос по оплате электроэнергии до 25 числа каждого месяца? Пенсия 17 числа, все пенсионеры - должники по оплате.

В соответствии со ст. 23 Федерального закона от 17.12.2001 № 173-ФЗ    "О трудовых пенсиях в Российской Федерации" выплата трудовой пенсии, включая ее доставку, производится за текущий месяц (например, за январь -  в январе).

Согласно Жилищному кодексу РФ (ст. 155) плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, то есть за январь – в феврале, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

Таким образом, законодательством предусмотрены условия для своевременного внесения платы за коммунальные услуги.

Председатель Совета МКД Ладыгина В.Г.п. Солнечный

Где брать бланки на проведение собраний? Как быть, если в бланках заочного голосования собственники отказываются указывать паспортные данные?

Форма бланков голосования собственников помещений в многоквартирном доме существующим законодательством не определена. Инициатор проведения общего собрания собственников вправе самостоятельно предложить форму бланка, с соблюдением обязательных требований, предусмотренных ч. 3 статьи 47 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) при заочном голосовании.

В бланках голосования целесообразно указывать общую площадь жилых и нежилых помещений, находящихся в собственности физических либо юридических лиц, площадь помещения жилого помещения собственника, долю собственника (количество голосов) в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

ЖК РФ не предусматривает обязательное указание в листе заочного голосования паспортных данных голосующего лица.

Комсомольск

Кмарина А.Л., г. Комсомольск-на-Амуре

За 2013 г. за капитальный ремонт было оплачено собственниками 160561,62.

С 2005 г. это сумма за 10 лет составила порядка 1,5 млн руб.

Где эти средства?

Информацию о выполненных работах по капитальному ремонту за счет средств, внесенных собственниками помещений в качестве платы за капитальный ремонт, Вы можете узнать у организации, осуществляющей управление Вашим многоквартирным домом, на счет которой данная плата вносилась.

Денисова З.Н., председатель совета МКД, г. Комсомольск-на-Амуре

Должна ли управляющая компания использовать средства, поступающие от аренды общего имущества, на услуги управляющей компании, содержания жилья? Или это дополнительный доход, использующийся только по решению ОС? Как проконтролировать часто ли УК списывает наши средства?

Решение вопроса использования (сдачи в аренду) общего имущества собственников многоквартирного дома третьими лицами и порядок расходования средств от аренды таких помещений, утверждение сметы расходов и доходов на очередной год относится к исключительной компетенции общего собрания собственников.

В соответствии с п. 1 ст. 46, пунктами 3, 3.1 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации принимаются большинством (не менее двух третей голосов от общего числа) голосов собственников помещений в многоквартирном доме. В данном случае Совету МКД необходимо сделать письменный запрос в управляющую организацию о предоставлении сведений по нежилому помещению: кто его использует, на каком основании и условиях. После получения информации либо ее отсутствия следует обратиться в органы государственного жилищного надзора с просьбой провести проверку правомерности использования общедомового имущества.

Вопросы Вашего обращения относятся к гражданско-правовым отношениям, их решение не входит в полномочия органов исполнительной власти субъекта Российской Федерации.  Действующим законодательством установлен судебный принцип защиты нарушенных жилищных прав граждан.  Право на защиту нарушенных гражданских прав в судебном порядке имеет, на основании ст. 11 ГК РФ, ст. 11 ЖК РФ, заинтересованное лицо, т.е. собственник помещения, либо его представитель (председатель совета многоквартирного дома, при условии наделения его такими полномочиями общим собранием). Таким образом, если соответствующие решения и действия (или бездействие) управляющей компании нарушают жилищные права граждан, для разрешения спора собственники вправе обратиться в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения в виде сбереженных ответчиком денежных средств, полученных от аренды общедомового имущества (если пользователи нежилого помещения осуществляют плату за его использование управляющей организации) и процентов за пользование чужими денежными средствами в случае, если управляющей организацией осуществлялось расходование таких средств без согласования с собственниками помещений многоквартирного дома.

Собственники также вправе в судебном порядке истребовать возврат имущества, принадлежащего им на праве общей долевой собственности, из чужого незаконного владения либо предложить лицам, фактически пользующимся помещением, входящим в состав общедомового имущества, заключить договор об его использовании на условиях, определенных общим собранием собственников.

Гофман С.Юпредседатель совета МКД г. Комсомольск-на-Амуре.

  Расскажите о  взаимодействии Совета МКД с УО.

Управляющая организация управляет домом в соответствии с договором управления, который заключили с ней собственники помещений в многоквартирном доме. У совета МКД нет никаких отдельных договорных отношений с управляющей организацией. Поэтому совет дома, осуществляя контроль выполнения управляющей организацией работ и оказанием услуг, действует как представитель собственников помещений в рамках договора управления многоквартирным домом.

      Порядок осуществления контроля выполнения управляющей организацией ее обязательств по договору управления должен быть указан в договоре управления многоквартирным домом (либо сделана ссылка о том, что такой порядок определяется соглашением, которое заключается между УО и Советом МКД). Если установленный ранее заключенным договором порядок не позволяет совету дома осуществлять эффективный контроль, необходимо на рассмотрение общего собрания собственников помещений внести предложение по внесению необходимых изменений в договор управления и согласовать эти изменения с управляющей организацией.

Способами осуществления контроля советом дома могут быть:

1) присутствие членов совета МКД при выполнении отдельных работ или услуг;

2) ознакомление с содержанием технической документации на многоквартирный дом, которую ведет управляющая организация и в которой отражаются факты выполнения работ и услуг, их качество (журналы технического обслуживания и санитарного содержания общего имущества; акты приемки работ подрядчиков и др.);

3) документарные проверки, в том числе, например, проверки:

- проведенных перерасчетов по оплате коммунальных услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества (при установлении фактов не предоставления услуг (невыполнения работ) или нарушениях их качества);

- условий, заключенных управляющей организацией от имени собственников помещений в многоквартирном доме, договоров об использовании общего имущества в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), полученных управляющей организацией доходов по таким договорам, расходования этих доходов в соответствии с решением общего собрания;

4) проведение регулярных (один раз в месяц, квартал, др.) встреч с уполномоченным представителем управляющей организации для рассмотрения отчета управляющей организации об исполнении плана работ по содержанию и ремонту общего имущества, других обязательств по договору.

Осуществление контроля не должно создавать необоснованных трудностей ни для членов совета дома, ни для управляющей организации. Например, излишним выглядит обязательная приемка и подписание председателем совета дома акта о выполнении каждой из постоянно выполняемых работ по санитарному содержанию подъезда или земельного участка, ежемесячного осмотра инженерных коммуникаций в подвале.          Результаты работы обычно легко увидеть. Если у председателя совета дома, членов совета есть замечания или они получили какие-то негативные отзывы собственников помещений, их необходимо фиксировать. Мелкие замечания затем можно обобщить в месячном акте сдачи-приемки работ по договору управления. В месячном акте можно также указывать нарушения периодичности выполнения регулярных работ и услуг (это относится, главным образом, к санитарному содержанию общего имущества).

В случае крупных нарушений, обнаружения дефектов после завершения выполнения ремонтных работ, перерывов в предоставлении коммунальных услуг необходимо как можно быстрее составлять акты о нарушении нормативов качества, периодичности или сроков оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о не предоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества. Согласно Жилищному кодексу, подписывает такие ак-ты председатель совета дома, но желательно не ограничиваться одной подписью, чтобы кто-то из членов совета также подписал акт.

Рассмотрение отчетов управляющей организации об исполнении обязательств по договору управления – эффективный способ контроля. В договоре (либо Соглашении) надо установить, как часто управляющая организация представляет отчет – только один раз в год или также промежуточные отчеты – полугодовой, квартальные или месячные отчеты.

Объем сведений, предоставляемых управляющей организацией в годовом отчете по исполнению договора управления, установлен Стандартом раскрытия информации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 23.09.2010 № 731, в том числе согласно пп. б) пункта 10 Стандарта раскрытию подлежит учет собственников помещений в многоквартирном доме, заключение от имени собственников договоров об использовании общего имущества собственников.

Объем сведений в полугодовом, квартальном или месячном отчете управляющей организации и срок предоставления отчетов необходимо установить в договоре управления (Соглашении).

В договоре можно также определить форму предоставления управляющей организацией отчетов. Желательно, чтобы отчеты представлялись в письменной форме в количестве экземпляров, равных числу подъездов в многоквартирном доме для размещения на информационных стендах (досках объявлений) в каждом подъезде, и один дополнительный экземпляр для совета дома. Совету дома рекомендуется размещать свои заключения по промежуточным отчетам управляющей организации на информационных стендах в подъездах дома в срок не позже 1-3 дней после размещения там отчета управляющей организации. А заключение Совета МКД по годовому отчету управляющей организации необходимо представить собственникам помещений не позднее 10 дней до рассмотрения отчета общим собранием собственников помещений, то есть одновременно с объявлением о созыве годового общего собрания собственников помещений в доме.

Способы, периодичность контроля исполнения управляющей организацией условий договора управления со стороны совета многоквартирного дома должны быть установлены договором управления (Соглашением).

Жилищный кодекс Российской Федерации не делает различий между собственниками жилых и нежилых помещений. В подавляющем большинстве случаев в Жилищном кодексе речь идет о собственнике помещения в многоквартирном доме (любого помещения)  и только в ряде норм уточняются права и обязанности собственника жилого помещения.

В соответствии с п. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

 В жилищном законодательстве прямо закреплено, что право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит всем собственникам помещений (ст. 36 ЖК РФ), все собственники помещений в таком доме обязаны заключать договоры управления с управляющей организацией, выбранной общим собранием собственников либо органом местного самоуправления на конкурсной основе (п. 5 ст. 161 ЖК РФ). Законодательство не устанавливает различий в правовом регулировании вопросов управления многоквартирным домом и содержания общедомового имущества в зависимости от вида помещений - жилое или нежилое.

В случае, если в многоквартирном доме используется нежилое помещение, на которое не зарегистрировано право собственности, т.е. оно является общедолевой собственностью собственников помещений в доме, условия передачи такого помещения в пользование третьим лицам, в соответствии с п. 1 ст. 46, пунктами 3, 3.1 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации принимаются на общем собрании собственников большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. В данном случае Совету МКД необходимо сделать письменный запрос в управляющую организацию о предоставлении сведений по нежилому помещению: кто его использует, на каком основании и условиях. После получения информации либо ее отсутствия следует обратиться в органы государственного жилищного надзора с просьбой провести проверку правомерности использования общедомового имущества.